Денежный поток. О чём говорил Богатый папа?
Сегодняшняя статья будет продолжением серии, которую я открыл статьей «Эффективного управления личными финансами». Поговорим о фундаментальном принципе управления личными финансами, который либо игнорируют, либо не воспринимают всерьез большинство начинающих инвесторов, а консерваторы вообще порой называют ересью. Как вы уже догадались, сегодня речь пойдет о краеугольном камне учений Роберта Кийосаки, о словах, которые стоят тысячи — об управлении денежными потоками.
Содержание
Что такое денежный поток?
Если простыми словами — это сумма, которая ежемесячно остается у вас в кармане, после того как вы получите доход и оплатите все статьи расходов. Например, ваш ежемесячный доход составляет 100 000 рублей, а ежемесячный расход — 80 000. Тогда ваш денежный поток будет составлять 20 000 рублей в месяц. Пока очевидно и элементарно, не правда ли? Поначалу даже становится непонятно, как что-то настолько простое может быть настолько мощным, но при этом ускользать из внимания большинства начинающих инвесторов.
Дело в том, что обычно новички игнорируют денежный поток. Даже если инвестор будет использовать верную формулу богатства, то есть будет приобретать активы и избавляться от пассивов, его финансовое положение может оставаться неизменным или даже ухудшаться со временем, если он не будет уделять внимания денежному потоку. Далее мы рассмотрим пример с покупкой квартиры.
Классификация денежных потоков
Классификаций денежных потоков множество: от самых элементарных — положительный, отрицательный, до сложных и комплексных — по методу оценки, формированию финансовых результатов, уровню сбалансированности.
Большинство вариантов не имеет никакого практического применения для оценки личных финансов, поэтому остановимся только на двух.
Классификация по видам деятельности:
- Основной денежный поток — связан с вашим основным родом деятельности. Например, вы настраиваете контекстную рекламу. Весь доход, который будет приносить вам выполнение заказов, и будет основным.
- Денежный поток от инвестиционной деятельности. Например, вы помогаете начинающему проекту настроить контекстную рекламу, но по договоренности получите оплату в виде процентов с первой прибыли. Вы инвестируете свое время, и ожидаете получить от этого прибыль.
- Денежный поток от финансовой деятельности. Предлагаем выносить сюда все, что связано с банками — оплата процентов по кредитам, комиссии (ваши расходы), начисленные проценты по сберегательным и депозитным счетам (доходы). Разница и даст денежный поток по этому направлению.
- Дополнительный денежный поток — написали статью для маркетингового блога, выступили на конференции. Вроде по вашему профилю, но это подработка не на постоянной основе.
Классификация по периодам оценки:
- Краткосрочный — день, неделя, месяц.
- Долгосрочный — квартал, полугодие, год.
Идеального или универсального периода для оценки денежного потока не существует. Но обычно это месяц, потому что большинство расходов связано с календарным месяцем — арендная плата за жилье, коммунальные услуги, абонплата за сервисы и интернет ресурсы.
Инвестор Вася покупает квартиру в новостройке на стадии котлована
Допустим, Вася работает программистом и получает зарплату примерно втрое выше, чем его менее удачливые друзья, которым “досталась” работа продавцами-консультантами или телефонистами где-нибудь в технической поддержке большого телекома. Вася экономный, он получает 150 000 рублей и тратит 100 000 рублей, а значит, его свободный денежный поток составляет 50 000 рублей в месяц. Вася любит читать книги Роберта Кийосаки и мечтать о финансовой независимости… И на фоне этих мечтаний, работа программистом с каждым днём делается для него всё скучнее и скучнее… Надоедливые коллеги, глупый начальный и вечная работа над программным кодом, который кроме него в компании никто никогда не поймет и не оценит. Несмотря на большую зарплату, работа превращается в рутину, а мечта о финансовой независимости никуда не уходит.
В какой-то момент Вася решает: “всё, с меня хватит” и по рецепту Богатого Папы на отложенные деньги (пускай это будет 500 000 рублей) собирается приобрести Актив! Начинается поиск актуальной информации по запросам “куда выгодно вложить деньги в 2015 году” или “сколько можно заработать на недвижимости”. В конце концов, Вася находит новостройку, работы над которой только начались, и цена на однокомнатную квартиру там составляет всего 2 000 000 рублей! “Охренеееееть” — только и может выговорить Вася… ведь квартиры точно такого же метража, в точно таких же домах по соседству (но достроенных) стоят от 4 000 000 рублей и выше.
Проведя несколько бессонных ночей в процессе подсчета гипотетической прибыли, Вася приходит к выводу, что купив эту квартиру сейчас и продав по окончанию строительства, через 2 года, он сможет продать её на 2 000 000 рублей дороже. “Это ж какие деньжища-то!” — торжествует Василий, целая годовая зарплата! И вот он сломя голову бежит в банк, отдаёт свои 500 000 рублей в качестве первого взноса, получает ипотечный кредит на 1 500 000 рублей. Он особенно гордится тем, что кредит оформил всего на 5 лет, чтобы поменьше переплачивать. Вася ведь заблаговременно подсчитал, как влияет срок кредита на сумму переплаты и выбрал наиболее выгодный для себя вариант.
Что такое деньги: денежные потоки
И вот, сделка завершена! Договор долевого участия у Василия в руках. Он записывает в отчет в колонку Активов приобретенную квартиру, а в колонку Пассивов ипотечный кредит с ежемесячным платежом 40 000 рублей. Эта сделка уменьшает денежный поток Василия с 50 000 рублей до 10 000 рублей в месяц, а Вася всё ещё вполне уверен, что заключил удачную сделку! На следующий день Василий возвращается на работу, делает себе кофе, садится за компьютер и по традиции открывает почитать утренний ХабраХабр.
Теперь внимание, вопрос! Что изменилось в финансовом положении Василия? Стал он богаче или беднее? Приблизился ли он к финансовой независимости?
Ответ: ничего не изменилось, кроме того, что Василий лишился всех своих сбережений и нехило увеличил свои ежемесячные расходы.
В чем ошибся Василий?
На этом месте придется начать загибать пальцы.
Ошибка 1. Он забыл о конечной цели!
Вася мечтал о финансовой независимости. Каждую ночь ему снилось, что завтра он проснётся и ему не надо будет идти на работу, потому что он и так обеспечен всем необходимым, но каждое утро он просыпался…
Каким образом можно позволить себе уйти с работы? Сделать так, чтобы ваш пассивный доход превышал ваши расходы!
Что такое пассивный доход? Это разновидность дохода, который вы получаете на автомате, не работая. Его создают некоторые виды Активов. Например, пассивный доход будет приносить квартира, сдаваемая в аренду.
Представим на секундочку, что у Василия есть 10 квартир, которые он сдает в аренду по 20 000 рублей. Это будет обозначать, что ежемесячно Василий получает 200 000 пассивного дохода и 150 000 дохода от работы программистом. Если расходы при этом остаются на уровне 100 000 рублей, то денежный поток Василия составит 250 000 рублей в месяц.
Что будет, если в такой ситуации Василий решит уйти с работы? Ничего страшного. Денежный поток уменьшится, и будет составлять всего 100 000 рублей в месяц, но этого вполне достаточно для комфортной жизни. К тому же, просыпаться в обед и полдня валяться в кровати, залипая в сериалы, когда за окном вторник — бесценно.
Ошибка 2. Он инвестировал ради прироста капитала, а не ради создания денежного потока!
В чём разница? Я часто слышу фразы вида “я купил эту квартиру за 2 000 000, а теперь она стоит 3 000 000, это выгодная инвестиция” или “я купил эти акции по 10 рублей за штуку, а потом продал по 50, это была выгодная инвестиция”. Когда инвестор вкладывает деньги в Актив и ожидает, что цена актива будет расти, это является инвестированием ради прироста капитала.
Подвох здесь в том, что цена актива может как расти, так и падать. Даже недвижимость может начать терять в цене, если на рынке сложится неблагоприятная ситуация. Чего уж говорить про фондовый рынок… даже индексы S&P и Dow Jones, которые считаются оплотом надежности, на своём веку испытывали несколько фатальных падений. Из этого можно сделать простой вывод: инвестирование ради прироста капитала очень рискованно.
Продвинутые инвесторы используют оба пути. Они инвестируют свои средства как в прирост капитала, так и в создание денежного потока, при этом конечной целью всегда является денежный поток.
Давайте предположим, что у вас есть квартира, которую вы купили за 1 000 000 и сдаете за 10 000. Что произойдёт, если цена квартиры повысится до 2 000 000? Будет здорово, и она по-прежнему будет приносить вам 10 000. А что, если потом цена упадёт до 1 500 000? Будет менее здорово, но она по-прежнему будет приносить 10 000. Вы не теряете возможности в любой момент продать квартиру и на вырученные деньги купить актив побольше, который будет приносить не 10 000, а 20 000. Так работает денежный поток.
Ошибка 3. Он не использовал кредитный рычаг в полной мере
Первоначальный взнос за квартиру, который сделал Василий, составил 500 000 рублей, что составляло 25% стоимости актива. При этом для получения ипотеки банку вполне достаточно было отдать всего 10% от стоимости квартиры или 200 000 рублей. Тогда 300 000 рублей могли остаться на руках у Василия, и он мог бы распоряжаться ими по своему усмотрению. Например, он мог открыть свой доходный онлайн бизнес или просто начать крепче спать, положив их под матрас.
Это странно. Когда передо мной стоит выбор — иметь 300 000 или не иметь 300 000, я всегда выбираю иметь. :)
Ошибка 4. Он неоптимально подобрал параметры ипотечного кредита
Давайте вспомним, на что ориентировался Василий, когда определялся со сроком кредитования? Он смотрел на общую сумму переплаты и старался её минимизировать. Его мотивация понятна: он хотел в долгосрочной перспективе суммарно заплатить за кредит как можно меньше. Но такой подход при ближайшем рассмотрении не выдерживает критики. Василий договорился с банком платить по 40 000 рублей в месяц, хотя мог снизить ежемесячный платёж до 25 000, если бы кредитовался не на 5, а на 20 лет. В денежном потоке он выиграл бы 15 000 рублей в месяц!
Теперь вопрос! Вы хотели бы, начиная с текущего момента, просто так начать получать 15,000 рублей каждый месяц? Я — да. Дополнительные 15 000 в месяц за 5 лет превратятся в 900 000 рублей. И это при условии, что все деньги мы будем просто складывать в огромный носок и изредка позволять себе ими любоваться. А представьте, что мы их не просто хранить будем, а используем для покупки активов, приносящих пассивный доход? Выгода очевидна, разве нет?
Как прокачать в себе инвестора? Поиграйте в «Денежный поток»
Чтобы в полной мере понять роль денежного потока при управлении личными финансами, я очень советую вам поиграть в обучающую игру, созданную Робертом Кийосаки. Игра так и называется: «Денежный поток». В этом месте я передаю слово автору бестселлера Богатый Папа Роберту, он расскажет про свою игру!
Если вы хотите скорее поиграть, могу предложить онлайн версию игры «Денежный поток» от русских разработчиков. Она похожа на оригинал, но очень сильно уступает по атмосферности, поэтому играйте на свой страх и риск. :)
Если же вы собираетесь всерьез заняться вопросом повышения своего финансового IQ, вам необходимо купить настольную версию игры «Денежный поток». Сразу предупреждаю: игра не из дешевых, я сам долго сомневался перед покупкой. Но потом я вспомнил правило: «никогда не экономьте на образовании», купил, и не пожалел, так как вложенные деньги окупились с лихвой.
Уже после первой игры я открыл для себя много нового, хотя до этого я читал книги Кийосаки и искренне полагал, что понимаю их, и ошибался. Но самое главное, что при помощи этой игры мне удалось заинтересовать трудами и философией Роберта Кийосаки многих своих знакомых. Единомышленники среди друзей стали лучшим подарком, который я когда либо получал!
Теперь я всегда чувствую за собой поддержку и мне гораздо проще двигаться вперед! Спасибо моим друзьям и особенно моей супруге, Таисии! Так что обязательно поиграйте в эту игру с друзьями и семьей, не пожалеете!
Удачи вам, и положительного денежного потока побольше! :)
Ну хорошо, можно взять ипотеку на 20 лет и уменьшить платеж до 25 000 руб. в месяц. А как же переплата:
5 лет по 40 000 – это 2 400 000 руб.
20 лет по 25 000 – это 6 000 000 руб.
Получается, что проценты по кредиту не имеют значения?
Юлия, верно, сумма переплаты не важна. Это только кажется, что она имеет значение.
Наша цель – минимизация ежемесячного платежа (читай увеличение денежного потока).
Почему? Элементарно. Как только дом достроят – мы продадим квартиру и закроем кредит досрочно (ахаха, прощайте 20 лет)
Вроде в этом и был план. :)
А как на счет того, что Вася может и не оплатить кредит через 2 года? Ведь да, сейчас он купил квартиру за 2 млн, а уже готовая такая же стоит 4. Но не факт, что через 2 года она будет стоить 4, ведь цена может и упасть. Тогда Васе придется озадачиваться, как ее использовать, делать в ней ремонт для сдачи в аренду и тд. а это еще дополнительные расходы… и что тогда? Новый кредит? а если еще и с работы Васю уйдут? В общем где-то Вася точно погорячился.
Но вот по поводу заначки я согласна полностью. Она всегда должна быть, а инвестировать все свободные средства, особенно если только начинаешь в это углубляться, как минимум, глупо. Нет ни одного проекта без риска, а значит это всегда надо учитывать. Простая истина, но многие о ней забывают в погоне за богатством, ведь огромная прибыль вот она, уже здесь, почти в руках…..ага…)
Катя, ага… :)
Я сначала планировал в статье сделать так, чтобы Васе поплохело, но пожалел.
Хорошая статья!
(Блоггер “Туловище инвестора”)
Катя, не говорите ерунды. Вероятность того, что стоимость жилья упадет есть, но она явно стремится к нулю. На большой дистанции цены на недвижимость только растут. Намного более вероятно, что квартира к завершению строительства будет стоить больше 4 миллионов.
А если Васю уйдут с работы, то Вася просто найдет новую в этом нет ничего удивительного. Я надеюсь тут нет никого кто рассчитывает проработать на одном месте 5 лет?
Я, как житель восточного региона братской вам страны, могу сказать, что форс-мажоры еще никто не отменял! И цены на недвижимость растут не всегда!
Максим, я бы не была так уверена. Тут еще такой нюанс: в какой валюте все же Вася собирается продавать квартиру? И к тому же нынешние колебания валют влияют и на стоимость недвижимости, причем достаточно ощутимо, что уж говорить о том, что будет через 2 года?
Верное замечание… к сожалению мы часто обобщаем…недвижимость и не уточняем: жилая или нежилая или это магазин или дача. В каком регионе, городе, стране. Если покупаете жилую достроенную в целях инвестирования, так её ещё потом сдать надо. В кризис аренда падает. И если человек держал сбережения в долларах, а потом купил квартиру в Москве и рубль резко упал – то его недвижимость тоже подешевела! Ведь если бы он оставил доллары, то после падения смог бы купить больше/лучше недвижимости/ть.
И это мы не берём типичные ситуации обманутых дольщиков, когда недостроенная недвижимость резко падает в цене…когда оказывается, что мошенники её достраивать и не планировали. Вот так вот. Невозможно всё предусмотреть.
(Блоггер “Туловище инвестора”)
Если не ошибаюсь, после продажи придется заплатить 18% , если срок владения квартирой меньше 3 лет.
как я понимаю – дело выгорит, если квартира подорожает на бОльшую сумму за время, пока выплачивается ипотека.
Сергей, если немного разобраться в теме, налогообложение можно свести на нет.
Есть нюансы при переуступке квартиры по дду, есть налоговые вычеты… да много чего есть. :)
Чтобы не отвечать все по отдельности, я обобщу и отвечу здесь сразу Сергею, Катерине и Юлии.
Конечно, финансовая ситуация нестабильна. НО. При падении рубля не падают цены на товары, они только растут (не удивительно). И недвижимости это тоже касается. Конечно тут еще стоит помнить, что реальная стоимость товаров остается примерно такой же, просто раньше $100 это было 3500 рублей, а сечас 6000 рублей и нам кажется, что цены выросли почти вдвое. Форсмажоры и риски конечно имеют место быть. Но во-первых, если рассчитывать на крайности, то можно просто лечь и ждать смерти. А во-вторых, тут вроде большая часть материалов блога посвящена форексу. Если мы готовы инвестировать в форекс, то бояться инвестировать в строительство уж точно глупо :)
А завершение – Катя, я могу точно сказать, что будет через 2 года. Недвижимость вырастет в цене. Этому конечно может помешать форсмажорные обстоятельства, но это должно быть что-то стоящее вроде развала страны или полного обрушения ее финансовой системы (в обоих ситуациях в цене будет уже не недвижимость, а консервы и патроны :) )
Всё вы правильно пишите, и я с вами согласен, но только для частных случаев. Очень уж сильно у вас желание обобщить “всю недвижимость”. Она разная, настолько разная, что пипец. И цены на неё зависят как от того в какой стране недвижимость, так и от того из какой страны покупатель. И ещё от того какого назначения эта недвижимость (жилая, производственная, торговая и т.п.) и какой категории достатка (бюджетная, элитная). Да и ещё полно параметров. Недвижимость настолько обширная тема, тут одной фразой “она вырастет” или “она подешевеет” не обойдёшься. Просто вы подсознательно имеете ввиду какую-то вам понятную недвижимость. А я то могу под этим словом понимать совсем другую недвижимость. Так что всё кроется в деталях.
А так, я конечно с вами соглашусь кое-какая недвижимость для кое-каких групп людей из многих стран во многих странах действительно подорожает. Но для некоторых людей из некоторых стран некоторая недвижимость в некоторых странах наоборот подешевеет (или уже подешевела). Как-то так :)
Вот только жизнь людей особо не жалеет… Валютные ипотечники вон бастуют, а толку то что…
Детали крайне важны. Тут тогда надо заложить расходы на грамотного юриста, который всё это подскажет и заложить риски на внезапные изменения в законодательстве. А вообще подобная схема конечно может существовать.
Вы правы, когда мы говорим об этом, у меня на уме конкретно жилая недвижимость в конкретном городе. И да, недвижимость и цены на нее могут быть самыми разными, тут я тоже согласен. Но в данном случае мы же обсуждаем гипотетического Васю и его гипотетическую ипотечную квартиру. Иных условий не предоставлено – в городе Васи не идут бои, не случаются катаклизмы – самый обычный город. В таким условиях все о чем я говорил будет справедливо.
Андрей, налоговый вычет это конечно хорошо, но во-первых не имеет никакого отношения к комментарию Сергея, т.к. его он может получить в любом случае независимо от продаст ли он квартиру или нет. А во-вторых при максимальной сумме налогового вычета 260 тыс. рублей это уже не играет такой большой роли.
Переуступка по дду, занижение стоимости квартиры по договору и т.д. это все серые схемы и несут определенную долю риска. Это надо понимать.
Максим, речь ведь не идет о том, что инвестирование в недвижимость – это страшно и невыгодно. Отнюдь! Это всегда рентабельно. Но нельзя строго ограничивать себя конкретными временными рамками. В нашем случае 2 года, спустя которые Вася планирует закрыть полностью кредит и получить двойную прибыть, мне лично кажутся не совсем правильным подходом. Вот если он взял кредит, потихоньку его выплачивает, и просто выжидает время, когда он сможет продать свою квартиру в новострое подороже (если снова-таки вовремя проект будет сдан), и при этом особо себя не ограничивать в финансах, тогда все ок. А если придерживаться мнения, что через 2 года цены на недвижимость будут такие же и я получу столько-то денег сверху, то все мечты Васи с его сбережениями могут в один момент рухнуть. Ему придется еще больше трудиться на столь поднадоевшей работе, да еще и возможно брать дополнительный кредит и не для вложения в выгодное инвестирование, а для покрытия текущих расходов. Так что он по сути выбрал правильное решение о покупке квартиры, но план ее продажи подкачал. Вот об этом бы ему поразмыслить больше, вспомнить о рисках инвестирования и выбрать более толковую схему доходов-расходов.